撰文 | 赵晨希
编辑 | 李信马
题图 | MarketWatch

在中概股“逼退潮”下，贝壳找房（以下简称贝壳）成为首支回港“双重上市+介绍上市”的中概股。

5月11日，贝壳正式在港交所主板上市，与其他企业“二次上市”不同，贝壳采取以介绍上市形式在港双重主要上市，且不发售新股及募集资金。据悉，贝壳在港股发行价为30港元，市值约1100亿港元。截至发稿前，贝壳股价32.9港元，表现稳定。

贝壳找房港股分时图   图片来源：Wind

双重主要上市与二次上市最主要的区别在于，前者需要同时满足两地市场的上市标准，并同时遵守两地市场的监管规定，而后者则需要遵守第一上市地市场为主。香颂资本执行董事沈萌向DoNews表示，贝壳本次赴港上市，还选择了介绍上市，不发售新股及募集资金，不需要安排路演、招股等环节，极大地压缩了上市流程：“可以尽快完成上市，避免因为监管冲突导致从美股被迫摘牌后，引发的连锁反应，如投资人不满、诉讼等。”

华融证券冯会波对DoNews表示，无论是二次上市，还是双重主要上市都是为了更好地利用两地上市的政策，充分地去募集资金。然而，选择不融资的介绍上市方式，主要与发行的市场情况和企业自身状况有关。

在贝壳成功上市港交所的前一天，5月10日，脉脉上传出贝壳多个业务条线的员工被裁或转岗。有员工吐槽，“楼下高管有说有笑，各位大佬精神矍铄，各个业务线裁员却如火如荼，办公区哀声一片”。

贝壳员工在脉脉上留言   图片来源：脉脉

随后，贝壳裁员被多家媒体证实。据了解，贝壳裁员不仅涉及产品、研发、运营、职能等部门，还涉及新业务赛道，如家居家装、普惠居住。裁员比例最高达到50%，新业务或达30%，赔偿方案按照“N+1”进行。

贝壳裁员相关媒体报道   图片来源：澎湃新闻

贝壳裁员的背后是房地产市场进入“冰点”。沈萌谈及贝壳裁员原因时认为：“房地产市场无论是二手房，还是新房都十分不景气，主要是需求受到疫情波动以及经济下行打击影响。”据贝壳研究院发布《新房市场季报》数据显示，新房市场受疫情拖累，整体修复进程受阻。特别是2022年Q1全国62城商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅进一步扩大。62城中的一线、二线、三四线城市2022年Q1商品住宅签约面积同比分别下降了31%、40%、47%。紧急疫情应对措施使得房地产市场被迫暂停，约二十个城市新房营销受到实质影响，需疫情好转后逐步恢复。

“一半是火焰，一半是海水”

今年5月初还在紧急出差的林玲，在5月第二周便被HR通知在裁员名单上。“贝壳是按照业务线走人的，基本上比例在50%，有一些业务甚至达到70%，连产品都在裁员，是整个业务线收缩了。”

林玲告诉DoNews，贝壳裁员从去年10月就陆续开始了，当时林玲就感觉到整个房地产行业快速下行：“各地购房政策就能感觉出来，去年降息的时候就有苗头了。”据报道，贝壳的主要裁员目标对象是一线房地产经纪人，合计裁员、转岗总数超3万人，平台职能部门被裁约2000人，同时还涉及数十位中高层。

除了一线房产经纪人，贝壳上海公司也在裁员，据多家媒体报道，贝壳上海裁员涉及研发、金融服务等团队，裁员共计200多人，裁员补偿为“N+3”。贝壳人员数量的变化在财报上也有所体现，截至2021年Q4，贝壳联网经纪人联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。

贝壳上海公司裁员相关报道  图片来源：凤凰网房产

而现在，一波更汹涌的浪潮似乎已经到来。李苗所在新房业务部门，也感受到了“凛冬已至”。一方面，业务一直亏损，另外，从今年年初开始，自己所在部门中高层不断变动，离职率不断攀升。

今年3月初，贝壳财报电话会议上，贝壳董事长兼CEO彭永东所言，“2021年是贝壳充满挑战，空前艰辛的一年。”“充满挑战，空前艰辛”体现在两个方面，一方面，贝壳创始人、前董事长左晖突然因病离世，贝壳失去了“灵魂人物”，另一方面，2021年整个房地产市场以及互联网平台经济出现变化。

贝壳CFO徐涛在财报电话会议上就提及各种频率、强度的政策，影响了房地产行业，比如信贷收紧措施导致房屋销售量急剧下滑，2021年9月较6月下滑47%，对新房市场产生了一定影响，从2021年Q3开始，国内房地产市场在全国范围内出现冻结，贝壳毛利润、毛利率也较前两个季度大幅降低。

2021年贝壳四个季度毛利润分别是48亿元、53亿元、28亿元、29亿元；毛利率分别是23.27%、22.06%、15.22%、16.39%。与往年相比，贝壳2021年毛利润169亿元，同比下降6.2%，结束了2018年至2020年，贝壳毛利润增速44%以上的纪录。

2021年四个季度毛利润及毛利率 制图：DoNews

“首先，2021年下半年，更多房地产开发商面临债务违约风险；其次，资金紧张的开发商停止了对上游、下游供应商的付款；第三，一些开发商开始清算其价值资产，包括为了加强现金储备出售贝壳股份的融创，部分开发商还提供丰厚折扣，以快速促进项目销售和清盘；第四，开发商消极应对，土地销售量下滑。”徐涛说。

这些外因再加上疫情直接导致贝壳业绩在2021年“由盈转亏”。

贝壳2021年财报披露，2021年全年，贝壳成交额（GTV）3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入808亿元，同比增长14.6%；但净亏损5.25亿元，同比由盈转亏；经调整后净利润22.94亿元，同比下降59.9%。2018年至2020年，贝壳净利润分别是-4.28亿元、-21.80亿元、27.78亿元，2021年贝壳从首次盈利又转为往年的亏损状态。

2018-2021年净利润 制图：DoNews

特别是2021年Q4，贝壳的净利润急剧下滑。该季度贝壳总交易额为7324亿元，同比下降34.6％；营收178亿元，同比下降21.5％；净亏损为9.33亿元，经调整后的净利润为4191万元，同比下降97.9%。

贝壳业务分为三大块，存量房屋交易服务、新房交易服务、装修等新兴业务。具体来看，2021年，新房成交额1.61万亿元，同比增长16.3%，净营收465亿元，同比增长22.5%。其中，贝壳合作中介新房交易额1.33万亿元，同比增长20.6%；链家新房交易额2741亿元，同比下降0.9%。

存量房交易服务成交额2.06万亿元，同比增加6.1%，净营收为319亿元，同比增长4.5%。装修等新兴业务净营收23亿元，同比增长12.9%。2021年，新房交易服务营收超过存量房屋交易，成为贝壳第一大营收业务。

2020-2021年收入构成 制图：DoNews

徐涛提及2021年Q4毛利率下降的原因，第一，贝壳收入结构继续向新房交易服务转移，而新房交易服务业务贡献率低；第二，链家固定补偿成本比例相对较高，导致现有房屋交易率较低；第三，2021年在全国铺设签约服务中心，相关租金费用、折旧、摊销成本增加，导致门店成本增加。

在现金流方面，2021年贝壳经营活动现金流35.95亿元，同比下降61.6%，业务疲软尽显。

‍‍‍‍‍贝壳的“增长飞轮”能转起来吗？‍‍‍‍‍

2021年年底，针对外部变化，贝壳及时做出战略调整，发布“一体两翼”战略升级。“一体”即贝壳传统的优势赛道，二手（存量、现有房）和新房交易服务，“两翼”则分别代表整装大家居事业群、普惠居住事业群，两项新兴业务。

财报电话会议上，贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东特别提及贝壳的战略升级：“背后主要是监管市场以及社会两个因素发生根本性变化，首先，消费者价值从买房转为更好地生活；其次，企业商业价值主张发生改变。”

当下，贝壳的“一体”受到宏观、外界因素影响，以及大量竞争对手——包括互联网企业字节跳动的幸福里、京东自营房产，和传统房企龙湖的塘鹅、碧桂园有瓦、万科朴邻等——的环伺和挤压，业务发展受影响较大。

那么“两翼”能否成为贝壳未来业务的新增长引擎和新的“增长飞轮”呢？

彭永东认为贝壳在过去二十年，在线上线下执行等方面的标准化积累了很多能力，贝壳愿意做不同类型的服务业务。在未来推广过程中，可扩展性、质量、效率三个部分，每个阶段都有重点。特别是在家装、家具新业务领域，贝壳希望在商业模式上有所突破。

4月20日，贝壳正式完成对圣都的收购，拥有圣都100%已发行和流通股权，圣都成为贝壳子公司。公开资料显示，圣都主营业务为整装模式的家装服务，主要集中在江浙沪一带，截至2021年，在全国31个城市开设110余家门店，累计服务超15万家庭。

早在2015年，贝壳便涉足家装行业，2020年开始，这一步伐开始加快，发布被窝家装、并购万联装饰。“ 贝壳家装业务已经实现了从0到1，圣都将让贝壳家装业务更快实现从1到100的规模化复制。”彭永东说。

在普惠居住业务方面（长租业务），2021年贝壳成立“贝壳惠居事业群”，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务，叠加增值居住服务。2022年，贝壳与乐湾公寓合作，面向新青年、新市民提供租赁服务，提供集中式、服务式管理。

但是，家装业务国内呈现“大市场、小公司”特性，大公司商业模式不明朗，普惠居住业务则对前期投资要求较大，两项业务恐怕短时间内很难成为贝壳的增长重点。

“今年房地产市场比去年更悲观，贝壳依然需要集中火力，聚焦在二手（存量、现有房）和新房交易服务上。”一位上海房产从业人员告诉DoNews。

（文中林玲、李苗为化名）